Uspešne so le tiste države, ki gradijo na vključujoči in solidarni družbi. Kljub ideološkim razlikam v družbi in v zadnjem času izključujoči retoriki, ki se jo za namen političnega boja poslužuje predvsem vladajoča politika, Slovenci še vedno verjamemo v kohezivno družbo. Nenazadnje je to tudi ključni razlog, da smo kot majhen narod po številu, a velik po srcu, uspeli ustanoviti povsem lastno državo, ki jo zadnjih trideset let bolj ali manj uspešno krmarimo. Žal pa je nekaj področij, kjer smo zatajili.
Eno teh področij je stanovanjska politika. Z vstopom v nov družbeni sistem je takratna delovno aktivna generacija, obremenjena z družbeno lastnino in z željo po upravljanju lastnega premoženja, brez pravega zavedanja, kaj vse to potegne za sabo, na podlagi Jazbinškovega zakona ponujena stanovanja z veseljem poceni kupila. Z razprodajo se je država odpovedala aktivni stanovanjski politiki in jo prepustila prostemu trgu, ob tem pa osiromašila fond javnih najemnih stanovanj. Kot po navadi se negativne posledice ne pokažejo takoj, vendar pa ta čas slej ali prej pride.
Trideset let kasneje, mnogi lastniki teh stanovanj zaradi nizkih prihodkov žal niso več plačilno sposobni vzdrževati svojega premoženja. Ker kot lastniki niso upravičeni do posameznih transferjev, živijo v prikriti revščini. Na drugi strani so zaradi pomankanja javnih najemnih stanovanj, vrste prosilcev vsako leto daljše. Po podatkih iz leta 2018 se je na razpise za javna najemna stanovanja, ki jih oddajajo občine, stanovanjski skladi in neprofitne stanovanjske organizacije, prijavilo več kot 10.000 prosilcev. Med njimi je največ mladih in mladih družin ter generacija od 30. do 40. leta, ki vse težje dostopa do stanovanj.
Cene nakupa stanovanj gredo v nebo, kar ni samo posledica dviga cen surovin in drugih materialov ter dražje delovne sile, ampak v prvi vrsti gradnje stanovanj za najbolj premožne, saj so tam donosi za investitorje višji. To je najbolj vidno v večjih mestih, kjer je primanjkljaj stanovanj največji, seveda pa manjša mesta in kraji pri tem ne zaostajajo. Ker ni ponudbe, rastejo tudi cene starih in dotrajanih stanovanj, ki pa jih kupci ne kupujejo za lastne potrebe, ampak kot naložbo, najprej za nadaljnjo oddajo in – ko cena zraste – za prodajo. Takšna stanovanja se oddajajo po visokih najemninah, ki kljub subvencijam presegajo primerno obremenitev dohodka gospodinjstva, hkrati pa so ta najemna razmerja negotova. Očitno je, da prepuščanje stanovanjske politike prostemu trgu ne deluje.
Sedaj veljavni stanovanjski zakon je bil sprejet 2003, a je od takrat doživel zgolj kozmetične popravke in to kljub finančni krizi ob prelomu prejšnjega desetletja, ki je razkrila vso hipokrizijo stanovanjskega trga. Prvi resni poizkus smo doživeli šele v letu 2019, ko je takratna vlada v javno obravnavo dala povsem nov zakon, ki zaradi predčasnega odstopa ni doživel sprejetja. Zakon je imel nekaj dobrih rešitev, ki pa bi se jih dalo tudi izboljšati ter nekaj nujno dodati. V vsakem primeru bistveno bolje od vzdrževanja statusa quo, na katerega smo obsojeni zadnje desetletje.
Glede na nevzdržno stanje na stanovanjskem področju se je stanovanjskega zakona lotila tudi aktualna vlada. Tako je v tem tednu po dolgih letih stanovanjski zakon le prišel v državni zbor, vendar pa so to zgolj spremembe in dopolnitve veljavnega stanovanjskega zakona in ne njegova celovita prenova. Predlog večino sprememb, ki so zaradi narave postopka omejene, črpa iz predloga stanovanjskega zakona, ki ga je pripravila še prejšnja vlada. Zakon tako prinaša le delne rešitve, ki so sicer zaradi perečega stanja pomembni, a premalo ambiciozni, predvsem s področja zagotavljanja javnih in cenovno dostopnih najemnih stanovanj.
Na področju upravljanja zakon za preprečevanje zlorab sredstev rezervnega sklada lastnikom stanovanj v večstanovanjskih stavbah prinaša obvezni ločeni fiduciarni račun, znižuje potrebna soglasja etažnih lastnikov za posege, kot so izboljšave in gradbena dela, za katera je potrebno gradbeno dovoljenje iz 100 % na 75 % lastniških deležev, za dela in storitve za zagotavljanje predpisanih ukrepov varstva pred požarom in drugih ukrepov za zaščito in reševanje, se znižuje potrebno soglasje iz 75 % na 50 %, podrobneje opredeljuje način upravljanja s skupnimi deli, ki služijo večjemu številu večstanovanjskih stavb in drugih nepremičnin.
Zakon kot novost uvaja javno najemno službo, ki bi naj aktivirala trenutno prazna stanovanja zasebnikov in jih po neprofitni najemnini oddala upravičencem v najem. Ob tem bi prevzela vsa tveganja lastnika za neplačevanje najemnine in drugih stroškov ter vzdrževanje stanovanj. Glede na višino najemnine, do katere bi bil upravičen lastnik stanovanja, gre za nesorazmeren prevzem tveganj s strani države in pomislek o njenem vložku glede na pričakovanj izplen. V kolikor zasebnik svoje premoženje »plemeniti«, bi moral zanj prevzeti tudi tveganje.
Na področju javnih najemnih stanovanj, ki jih oddajajo občine, skladi in neprofitne stanovanjske organizacije, zakon ureja postopno povišanje neprofitne najemnine. Za blažitev negativnih finančnih posledic pa se povišujejo subvencije najemnin za zaščito socialno ranljivejših, še posebej enočlanskih gospodinjstev. Prav tako se z zakonom širi krog upravičencev do subvencij najemnikov v tržnih stanovanjih. S povišanjem najemnine ponudniki javnih najemnih stanovanj novih stanovanj ne bodo zgradili, jim pa za potrebe rednega vzdrževanja obstoječega stanovanjska fonda ne bo potrebno prodajati lastnih stanovanj, kot je bila to praksa do sedaj. V zadnjih 8 letih se je zaradi tega izgubilo 6.000 stanovanj. Stanovanjski skladi se bodo po novem lahko tudi zadolževali v večjem obsegu, kar pa je žal zgolj kratkoročni ukrep, saj je glede na potrebe njihov dolžniški potencial majhen in lahko prinese zgolj 20 % dejanskih potreb.
Predstavljena rešitve žal ne prinašajo 10.000 javnih najemnih stanovanj, ki jih Slovenija potrebuje. Prav tako ne novih 1000 bivalnih enot za socialno najranljivejše in ne 1000 oskrbovanih stanovanj za starejše. Za zagotavljanje potreb po javnih najemnih stanovanjih je potrebno spodbuditi gradnjo in obnovo cenovno dostopnih stanovanj.
Ključni za to potrebni ukrepi so:
Predlagana uskladitev najemnine ne zagotavlja dolgoročne vzdržnosti pri novih investicijah in brez nepovratnega vira ne zadošča za pokrivanje novih investicij. Nova najemnina za javno najemno stanovanje mora temeljiti na ekonomskih principih, pod pogojem učinkovite in cenovno ugodne gradnje. Najemnina se mora določiti na podlagi najvišje priznane vrednosti gradbenih del in vrednosti zemljišča na kvadratni meter površine stanovanja ter mora pokriti vračilo glavnice, stroške financiranja, stroške vzdrževanja, strošek obratovanja in stroške gospodarjenja. Najemnina (ob upoštevanju subvencije najemnine) in stanovanjski (obratovalni) stroški smejo predstavljati največ 25 % dohodkov/prihodkov gospodinjstva najemojemalca.
Najemniki in lastniki morajo imeti enake pravice in obveznosti, ne glede na ekonomski položaj najemnika in ne glede na to, ali je lastnik stanovanja javni ali zasebni subjekt. Predlagan ukrep, domnevno namenjen povečanju varnosti najemnih razmerij, s skrajšanjem odpovednih rokov položaj najemnikov poslabšuje, saj so v razmerju z najemodajalcem šibkejša stranka. Za povečanje varnosti najemnih razmerij so nujni naslednji ukrepi:
Rešitve na stanovanjskem področju morajo biti sistemske in zagotavljati dostopna stanovanja po vsej državi. Poleg korenitejših sprememb stanovanjskega zakona in podzakonskih aktov bo potrebno za ureditev stanovanjskega področja pripraviti celosten paket ukrepov s področja davčnih politik, okoljskih politik, politik urejanja prostora, aktivne zemljiške politike, politik državnih pomoči, gospodarskih in socialnih politik, regionalnega razvoja…
Če so nujni pogoji ambiciozne stanovanjske politike sprememba zakonodaje in vključevanje drugih politik, pa je najbolj ključen pogoj povečevanje obsega sredstev za izgradnjo javnih najemnih stanovanj.
Dokler država ne bo zagotovila sistemskega vira financiranja za vlaganja v stanovanjsko gradnjo, se bomo vrteli v začaranem krogu in se spraševali, zakaj nam ne uspe zagotoviti prepotrebnega in zadostnega števila stanovanj. Da bomo uspešni je potrebno sredstva povišati vsaj na desetino povprečja EU oziroma na 0,4 % BDP. Pri tem se ne smemo zanašati samo na EU sredstva, ampak moramo poiskati lasten, dolgoročni vir.
Če želimo resno spremembo potrebujemo moramo pristopiti k novemu konceptu. Slovenija to zmore.
Dejan Židan: Ministrstvo naj pripravi predlog spremembe Zakona o zdravstvenem... 
